Táto príručka načrtne základy finančného modelovania nehnuteľností a kľúčové pojmy, ktoré potrebujete, aby ste mohli začať budovať svoje vlastné modely pre developerské projekty.
Na úvod začneme definovaním niektorých kľúčových výrazov, ktoré musíte poznať pred zostavením modelu.
Podmienky a definície nehnuteľností
LTV - „pôžička na hodnotu“ - výška dlžného financovania, ktorú veriteľ poskytne, ako percento z trhovej hodnoty (napr. 80%)
LTC - „pôžička na náklady“ - výška dlžného financovania, ktoré veriteľ poskytne, ako percento z nákladov na rozvoj (napr. 70%)
NOI - „čistý prevádzkový príjem“ - hrubý príjem z prenájmu znížený o prevádzkové náklady (dane z majetku, poistenie, opravy a údržba, kapitálové výdavky atď.)
Cap Rate - čistý prevádzkový príjem vydelený hodnotou nehnuteľnosti, vyjadrený v percentách (napr. 4,5%)
Amortizačné obdobie - počet mesiacov / rokov, v ktorých sú splátky istiny úveru rozložené. Celková doba, po ktorú budete splácať hypotéku (napr. 30 rokov).
Štruktúry a spoločné podniky (JV)
Väčšina vývojov je štruktúrovaná ako spoločný podnik medzi generálnymi partnermi (GP) a komanditnými spoločnosťami (LP).
Kľúčové body týkajúce sa praktických lekárov:
- Zodpovedá za všetky rozhodnutia manažmentu
- Zverenecká povinnosť konať v prospech komanditistov
- Plne zodpovedný za svoje činy
- Môže mať záruku ako záruku pri požičaní
Kľúčové body o LP:
- S obmedzením sa rozumie „obmedzená zodpovednosť“
- Pred GP majú prednosť pri likvidácii
- Poskytnite kapitál na financovanie rozvojového projektu
- Nemať kontrolu nad spravovaním fondu / projektu
Sekcia predpokladov finančného modelu
Ako je uvedené v kurze finančného modelovania nehnuteľností s financiami, kľúčové predpoklady, ktoré budú do modelu vložené, zahŕňajú:
- Časový plán
- Štatistika majetku
- Náklady na vývoj
- Nákup a predaj
O nich sa v našom skutočnom kurze diskutuje veľmi podrobne.
Model vývoja hotovostných tokov
Pre stanovenie základov finančného modelovania nehnuteľností je dôležité pokryť kľúčové časti, ktoré budú postavené na základe projektových predpokladov.
Medzi kľúčové časti vývojového modelu patria:
- Absorpcia (načasovanie a tempo predaja)
- Príjmy
- Provízie
- Záruka
- Získanie pôdy (kapitálové náklady)
- Náklady pred stavbou
- Stavebné náklady
- Financovanie a úroky
- Zadarmo hotovostný tok
Výstup a Pro Forma
Po vytvorení modelu je dôležité vytvoriť jednostránkový súhrnný dokument alebo Pro Formu, ktorý je možné zdieľať s bankármi, investormi, partnermi a kýmkoľvek, kto potrebuje analyzovať dohodu.
Táto výstupná forma by mala obsahovať nasledujúce informácie:
- Štatistiky nehnuteľností
- Rozvrh - súhrnné kľúčové dátumy
- Finančné predpoklady
- Predpoklady predaja ($ celkom / na jednotku / na SF)
- Rozpočet ($ celkom / na jednotku / na SF)
- Výnosy (IRR)
- Návratnosť nákladov
- Návratnosť predaja
- Analýza citlivosti
Príklad finančného modelu nehnuteľností
Toto je príklad jednostránkového výstupu z nášho kurzu finančného modelovania nehnuteľností. Ako vidíte, prehľadne zobrazuje všetky informácie uvedené vyššie a uľahčuje niekomu vyhodnotenie dohody.
Tu je príklad skutočného vnútorného fungovania modelu, kde môžete vidieť absorpciu po jednotlivých mesiacoch vývojového projektu, ktorý sa zvyšuje až k príjmom a nakoniec k hotovostnému toku.
Týmto základom finančného modelovania nehnuteľností sa venujeme spolu s oveľa podrobnejšími v našom online kurze.
Príklad maximálnej sadzby a čistého prevádzkového príjmu (NOI)
Čistý prevádzkový príjem, ktorý sa rovná hrubému výnosu z prenájmu zníženému o prevádzkové náklady (dane z majetku, poistenie, opravy a údržba, kapitálové výdavky), je kľúčovou ziskovosťou alebo hotovostným tokom Ocenenie Bezplatní sprievodcovia oceňovaním, vďaka ktorým sa budete môcť naučiť najdôležitejšie koncepty vlastným tempom. Tieto články vás naučia osvedčené postupy pri oceňovaní podnikania a spôsob ocenenia spoločnosti pomocou porovnateľnej podnikovej analýzy, modelovania diskontovaných peňažných tokov (DCF) a precedenčných transakcií, ktoré sa používajú v investičnom bankovníctve, výskume majetku, opatrení použitých na hodnotenie transakcií rozvoja nehnuteľností.
Sadzba cap, ktorá sa rovná čistému prevádzkovému výnosu vydelená hodnotou nehnuteľnosti, je vyjadrená v percentách a používa sa na ocenenie nehnuteľností. Čím nižšia je maximálna sadzba, tým je nehnuteľnosť vysoko cenená a čím vyššia je maximálna sadzba, tým menej je nehnuteľnosť ocenená. Cena a maximálna sadzba sa navzájom pohybujú opačným smerom, rovnako ako dlhopis. Viac sa dozviete v našom kurze finančnej matematiky.
Kurz finančného modelovania
Najlepším spôsobom, ako sa učiť, je robiť to. Kurz finančného modelovania nehnuteľností s financiami vám poskytne podrobné pokyny, ktoré potrebujete na zostavenie vlastných finančných modelov. Dodáva sa s prázdnou šablónou aj s dokončenou verziou, takže môžete ľahko zostaviť model svojpomocne alebo jednoducho prejsť priamo na dokončenú verziu. Vysokokvalitná videonávod vás prevedie na každom kroku, keď budete pracovať na prípadovej štúdii projektu rozvoja nehnuteľností v mestskom dome.
Dodatočné zdroje
Finance je oficiálnym poskytovateľom globálneho certifikátu Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®. Pripojte sa k viac ako 350 600 študentom, ktorí pracujú pre spoločnosti ako Amazon, JP Morgan a Ferrari, s cieľom pomôcť komukoľvek stať sa finančným analytikom na svetovej úrovni. Poslaním spoločnosti Finance je pomáhať vám napredovať v kariére. S ohľadom na tento cieľ sme vyvinuli oveľa viac bezplatných zdrojov, ktoré vám pomôžu na vašej ceste. Ak sa chcete dozvedieť viac informácií o oceňovaní, podnikových financiách, finančnom modelovaní a ďalších, veľmi odporúčame tieto ďalšie bezplatné finančné zdroje:
- Ocenenie súkromnej spoločnosti Ocenenie súkromnej spoločnosti 3 techniky oceňovania súkromnej spoločnosti - naučte sa, ako oceniť podnik, aj keď je súkromný a s obmedzenými informáciami. Táto príručka poskytuje príklady vrátane porovnateľnej analýzy spoločnosti, analýzy diskontovaných peňažných tokov a prvej chicagskej metódy. Zistite, ako si odborníci vážia podnikanie
- Osvedčené postupy pre finančné modelovanie Sprievodca finančným modelovaním zadarmo Táto príručka pre finančné modelovanie obsahuje tipy a osvedčené postupy pre Excel týkajúce sa predpokladov, faktorov, prognóz, prepojenia troch výrokov, analýzy DCF a ďalších.
- Ako sa stať svetovým finančným analytikom Sprievodca analytikom Trifecta® Konečný sprievodca tým, ako sa stať svetovým finančným analytikom. Chcete byť finančným analytikom na svetovej úrovni? Hľadáte postupovať podľa najlepších postupov v odbore a vyčnievať z radu? Náš proces s názvom The Analyst Trifecta® pozostáva z analytiky, prezentácie a mäkkých zručností
- Interaktívna kariérna mapa
