Financovanie projektov v oblasti nehnuteľností - poznajte rôzne typy financovania

Financovanie projektu je dlhodobé financovanie nezávislej kapitálovej investície, čo sú projekty s peňažnými tokmi. Výkaz peňažných tokov. Výkaz peňažných tokov. generované a strávené počas konkrétneho časového obdobia (napr. mesiac, štvrťrok alebo rok). Výkaz peňažných tokov slúži ako prepojenie medzi výkazom ziskov a strát a súvahou a majetkom. Hmotný majetok Hmotný majetok je majetok vo fyzickej podobe, ktorý má hodnotu. Príklady zahŕňajú pozemky, stroje a zariadenia. Hmotný majetok je viditeľný a pociťovaný a môže byť zničený požiarom, prírodnou katastrofou alebo nehodou. Na druhej strane nehmotný majetok nemá fyzickú formu a pozostáva z vecí, ako je napríklad duševné vlastníctvo, ktoré možno zreteľne identifikovať.Klasickým príkladom je financovanie nehnuteľností. Medzi ďalšie príklady projektového financovania patria ťažba, ropa a plyn a budovy a stavby.

Téma Financovanie projektov v oblasti nehnuteľností

Finančné toky z financovania projektov v oblasti nehnuteľností by mali byť dostatočné na pokrytie prevádzkových výdavkov a na financovanie požiadaviek na splácanie financovania. Financovanie sa obvykle skladá z dlhu Senior a podriadený dlh Aby sme porozumeli prioritnému a podriadenému dlhu, musíme najskôr preskúmať kapitálový stack. Zásoba kapitálu je prioritou rôznych zdrojov financovania. Podriadený a podriadený dlh sa vzťahujú na ich pozíciu v kapitálovom zásobníku spoločnosti. V prípade likvidácie sa najskôr vyplatí prednostný dlh a vlastné imanie sa zhoduje s dobou životnosti majetku.

Financovanie projektov v oblasti nehnuteľností vs. podnikové financie

Keď je spoločnosť Corporation Spoločnosť je právnická osoba založená fyzickými osobami, akcionármi alebo akcionármi s cieľom pôsobiť za účelom zisku. Korporácie majú povolené uzatvárať zmluvy, žalovať a byť žalované, vlastniť majetok, poukazovať federálne a štátne dane a požičiavať si peniaze od finančných inštitúcií. prijíma novú investíciu, môže na financovanie nového projektu použiť hotovostné toky z iných prevádzkových činností. Môže tiež použiť svoju všeobecnú dôveryhodnosť na požičanie peňazí a financovanie projektu. Spoločnosť môže tiež vydávať vlastné imanie s neurčitým časovým horizontom. V prípade financovania realitných projektov sa imanie použité na financovanie projektu zvyčajne spláca na konci konkrétneho časového horizontu.

Zásoba kapitálu v oblasti financovania nehnuteľností

Pokiaľ ide o financovanie financovania realitných projektov, kapitálový zásobník obsahuje niekoľko nasledujúcich úvah:

  • Na financovanie čerpá zo stavebných úverov
  • Zabezpečenie a priorita pre rôznych poskytovateľov pôžičiek v kapitálovom zásobníku
  • Termín, ktorý zodpovedá dĺžke času potrebného na vývoj a predaj projektu
  • Kompromisy medzi pevnou a pohyblivou úrokovou sadzbou
  • Ceny okolo vlastného imania

Zásoba kapitálu, ktorá pozostáva zo všetkých rôznych druhov financovania, ktoré sa dajú použiť, zvyčajne obsahuje:

  • Senior dlh
  • Podriadený dlh
  • Základné imanie

Senior dlh je najbezpečnejším kapitálom, zatiaľ čo kapitál je najrizikovejší z týchto troch.

Pojmy a definície odvetvia financovania projektov v oblasti nehnuteľností

Aby sme mohli zostaviť finančný model, musíme pochopiť dôležité pojmy a definície, ktoré sa často používajú vo financovaní realitných projektov:

  • Pôžička na hodnotu (LTV) : Výška dlžného financovania, ktoré veriteľ poskytne, ako percento z trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
  • Pôžička na náklady (LTC) : Výška dlžného financovania, ktoré veriteľ poskytne, ako percento z nákladov na rozvoj.
  • Čistý prevádzkový príjem (NOI) : Hrubý príjem z prenájmu znížený o prevádzkové náklady (dane z majetku, poistenie, údržba atď.).
  • Miera stropu : NOI vydelená hodnotou nehnuteľnosti vyjadrená v percentách.
  • Amortizačné obdobie : Počet období (mesiacov alebo rokov), počas ktorých je potrebné splatiť istinu z úveru.
  • Termín : Doba, po ktorú je dohodnutá úroková sadzba hypotekárneho úveru.
  • Generálny partner (GP) : Majiteľ partnerstva s neobmedzeným ručením - zvyčajne manažér, ktorý sa aktívne podieľa na operáciách.
  • Limited partner (LP) : Pasívny investor, ktorý má obmedzené schopnosti na základe sumy, ktorú investoval do projektu.
  • Pôžička na pôdu : Financovanie použité na získanie pozemku bez NOI. Dlhodobá hodnota bude oveľa nižšia ako hodnota majetku vytvárajúceho príjem.
  • Pomer podlahovej plochy (FSR) : Používa sa na určenie veľkosti budovy a na kontrolu hustoty zástavby na pozemku.
  • Celková plocha budovy (GBA) : Súčet všetkých priestorov budovy od steny k stene.
  • Celková prenajímateľná plocha (GLA) : Súčet všetkých uzavretých obývateľných priestorov.
  • Hrubá plocha lokality : Dvojrozmerné miery stránky založené na jej vlastnostiach .
  • Odpočty : Časť hrubej plochy lokality, na ktorú nemožno stavať, napríklad verejné prístupové oblasti, cesty, pruhy atď.
  • Čistá plocha stránok : Hrubá plocha stránok bez odpočtov.
  • Max GBA : Hrubá plocha budovy, vypočítaná na základe FSR.
  • Stavebníctvo GBA : Hrubá plocha budovy na základe stavebných plánov.
  • Predajná plocha : Hrubá stavebná plocha založená na výstavbe, menej všetkých spoločných priestorov alebo iných nepredajných priestorov.

Financovanie projektov v oblasti nehnuteľností - časová os vývoja

Pochopenie vývojového procesu a časovej osi nám pomáha pri vytváraní modelu financovania realitného projektu jasnú mapu. Projekt rozvoja nehnuteľností má niekoľko etáp:

Financovanie projektu

V každej fáze životného cyklu financovania realitných projektov sa používajú rôzne typy financovania. Spoločnosť môže napríklad použiť vlastné imanie na financovanie získavania obchodov. Je to tak preto, lebo v počiatočných fázach projektu existuje veľké riziko, a preto môže byť ťažké získať bankové pôžičky. V neskorších fázach, ako sú rezonovanie a predvývoj, sú projekty zvyčajne financované z úverov aj z vlastného imania.

Financovanie projektov v oblasti nehnuteľností - finančný model a oceňovanie

Nižšie uvádzame snímku obrazovky z kurzu Finančné modelovanie nehnuteľností v oblasti nehnuteľností, kde sa môžete naučiť, ako zostaviť vývojový model úplne od začiatku v programe Excel. Pokyny krok za krokom.

Model financovania realitných projektov

Ďalšie zdroje

Dúfame, že sa vám páčilo čítať Sprievodcu financiami k financovaniu realitných projektov. Finance ponúka analytika finančného modelovania a oceňovania (FMVA) ™. Certifikácia FMVA®. Pripojte sa k viac ako 350 600 študentom, ktorí pracujú pre spoločnosti ako Amazon, JP Morgan a Ferrari, pre tých, ktorí chcú posunúť svoju kariéru na vyššiu úroveň. Ak si chcete pomôcť pri kariérnom postupe, pozrite si ďalšie finančné zdroje uvedené nižšie:

  • Due Diligence v oblasti projektového financovania Due Diligence v oblasti projektového financovania Due Diligence v oblasti projektového financovania zahŕňa správu a preskúmanie aspektov týkajúcich sa obchodu. Správna náležitá starostlivosť zaručuje, že v súvislosti s finančnou transakciou nevzniknú žiadne prekvapenia. Tento proces zahŕňa komplexné preskúmanie transakcie a vypracovanie listu o ocenení.
  • Osvedčené postupy v oblasti finančného modelovania Osvedčené postupy v oblasti finančného modelovania Tento článok má poskytnúť čitateľom informácie o osvedčených postupoch v oblasti finančného modelovania a ľahkého a podrobného sprievodcu zostavením finančného modelu.
  • Šablóna rozpočtu projektu Šablóna rozpočtu projektu Táto šablóna rozpočtu projektu poskytuje nástroj na sumarizáciu rozpočtu nákladov na projekt. Rozpočet projektu je nástroj, ktorý používajú projektoví manažéri na odhad celkových nákladov na projekt. Šablóna Rozpočet projektu obsahuje podrobný odhad všetkých nákladov, ktoré pravdepodobne vzniknú pred dokončením projektu
  • Spoločný podnik v oblasti nehnuteľností Spoločný podnik v oblasti nehnuteľností Spoločný podnik v oblasti nehnuteľností (JV) hrá rozhodujúcu úlohu pri vývoji a financovaní väčšiny veľkých projektov v oblasti nehnuteľností. Spoločný podnik je dohoda

Posledné príspevky